Аналитика рынка новостроек Калининграда | Июль 2024

В 2024 году команда IDEM провела исследование и анализ ключевых показателей рынка новостроек Калининграда на основе данных аналитической платформы bnMAP.pro. Делимся с вами полученными данными о рынке города.

«За долгие годы работы мы убедились, что нет одинаковых городов и очень похожих рынков, в каждом регионе свои особенности и подход к девелопменту. Рынок Калининграда действительно уникальный, что во многом обосновано его удаленным и изолированным местоположением. Проведя детальную аналитику, мы убедились, что рынок жилья региона в ближайшем будущем ждет определенная трансформация и большие перспективы для развития», - прокомментировал Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

Калининград в цифрах

Калининград – столица Калининградской области, крупнейший город эксклава, культурный, исторический и экономический центр самого западного региона России. Население Калининграда составляет 489 584 человек (на 01.01.2024).

Средняя заработная плата работников организаций (без учета МСП) за январь-декабрь 2023 года – 66 884,1 руб.

С 2015 по 2022 годы ежегодный прирост населения области составлял, в среднем, 8,5 тыс. человек в год (около 1%). В 2022 году динамика существенно замедлилась. Прирост населения обеспечивался за счет миграции из других регионов России и стран ближнего зарубежья. В регионе действует программа по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом.

В период с 2014 по 2021 год миграционное сальдо было положительным, но в последние 3 года в регионе, напротив, наблюдается миграционный отток.

Рынок жилой недвижимости

Лидеры рынка первичной недвижимости:

В I кв. 2024 года в Калининграде девелоперскую деятельность на рынке жилой недвижимости вела 31 компания.

Крупнейшими игроками рынка являются:

• ФЖСС Калининградской области;

• Калининградский Строительный концерн;

• АКФЕН

ФЖСС и КСК обеспечивают наибольшие объемы жилищного строительства в Калининградской области.

На 2024-й год показатели обеспеченности населения города жильем довольно высокие и прогнозируются на уровне 33,3 кв. м. (в 2023 г. – 32,4 кв. м.).

Рынок новостроек Калининграда перегрет. Уже введенные значительные объемы жилья и объекты в стадии строительства формируют нераспроданные остатки. Сокращение покупательской активности на фоне отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки, изменение размеров первоначального взноса и прочие факторы в краткосрочной перспективе приведут к некоторому замедлению темпов продаж.

Динамика и структура сделок по классам в новостройках Калининграда

Растущие объемы ввода новых площадей позволили рынку жилья достичь пиковых значений продаж в 2021-м году. Последовавший спад 2022-го был отыгран в 2023-м на фоне существенного роста интереса к региону и ожиданий покупателей, стремящихся сохранить свои сбережения в недвижимости.

При этом, изменения программ ипотечного кредитования, повышение порога покупки жилья и общий спад покупательской активности, вероятно, вынудит застройщиков несколько сократить темпы строительства. Снижение объемов продаж с осени 2023 года может продолжить нисходящий тренд и в 2024-2025 годах. Всплеск продаж перед запланированным прекращением льготной ипотеки не позволяет говорить о долгосрочной коррекции ситуации на рынке. Текущее положение рынка можно рассматривать как этап формирования нового такта строительного цикла, когда снижение текущих объемов застройки в краткосрочном периоде формирует дефицит нового жилья и, соответственно, потенциал роста спроса по его окончании через 2-2,5 года.

Затоваренность рынка может повлечь за собой сокращение объемов строительства, что, в свою очередь, приведет к росту цен. В то время как новое жилье будет опираться на обновленный объем спроса и стремиться к оптимизации бюджета.

За последние 3 года наибольший спрос отмечался на массовое жилье комфорт класса.

В условиях сокращения действующих программ льготной ипотеки и неопределенности с новыми условиями кредитования, наиболее вероятно сокращение спроса в самом массовом сегменте – жилье «комфорт» класса. В этих условиях следует ожидать частичного перераспределения спроса в сегменты наиболее дешевого («эконом») и, наоборот, дорогого («бизнес-класс» и выше) жилья.

Экспозиция по типам лотов и расхождение со спросом

По данным на конец января 2024 года наибольшая доля экспозиции (84%) представлена лотами класса «комфорт». Более дешевый «эконом» и более дорогой «премиум» на рынке представлены в незначительном количестве.

Наиболее популярными лотами на рынке новостроек Калининграда являются одно- и двухкомнатные квартиры (82% от всех лотов в экспозиции). Такая структура экспозиции формирует основной коридор бюджетов покупки, большинство сделок проходило в границах бюджета 5-7 млн. руб.

Запрет на проектирование квартир меньше 28 кв.м. в Москве и Санкт-Петербурге, вероятно, получит распространение по всей России, но несущественно повлияет на местный рынок, где студии не имеют значительных объемов. Основную роль в дальнейшем развитии рынка играют общие тенденции по снижению спроса и рост себестоимости строительства, при которых застройщики будут вынуждены либо искать пути сокращения издержек, либо снижать объемы нового строительства, попутно сокращая бюджеты лотов, то есть снижая площадь квартир.

Динамика средних цен на квартиры по типам лотов

3-х комнатные квартиры представлены в значительно меньшем количестве (15%) и, что особенно интересно, находятся в сопоставимом с 2-х комнатными ценовом диапазоне. Студии и 4-х комнатные квартиры на рынке представлены в минимальном объеме.

«В условиях роста цен на строительство и сокращения активности покупателей, девелоперам и застройщикам важно сохранять психологически доступные бюджеты. Предстоит «нащупать» актуальный рыночный продукт, который позволит максимизировать прибыль с квадратного метра, а покупателям – получить жильё с минимальным общим бюджетом»

Рынок сейчас характеризуется выраженным спросом на квартиры небольшой площади. Рост интереса к недорогим лотам характерен при стремлении покупателей к сохранению сбережений и/или в целях инвестиционной покупки.

Тренд последних лет – рост популярности малогабаритного жилья, вероятно, сохранится и в будущем. Для Калининградской области этот тренд поддерживается высоким интересом иногородних покупателей и рекреационным жильем. Предложение наиболее доступных по цене лотов ограничено, поэтому данный формат жилья является наиболее перспективным в кратко- и среднесрочной перспективе.

Распределение долей в общем объеме продаж по типам квартир

Интерес к студиям растет в связи с сохранением доступных бюджетов покупки. В качестве первого жилья студии демонстрируют сходную с 1-комнатными квартирами динамику. При этом исторически данный сегмент жилой недвижимости в городе не развит, предложение застройщиков ограничено.

Динамика цен экспозиции по типам лотов за 2023-2024 г.г.

Динамика рынка c апреля 2023 по апрель 2024 года, демонстрирует ежемесячный рост средней стоимости квадратного метра жилья в экспозиции на 1-2%. По данным на апрель 2024 г. среднерыночная стоимость квадратного метра составила около 124 тыс. руб.

Наиболее высокая стоимость квадратного метра у студий – в среднем около 150 тыс. руб./кв.м за период 2023-2024 г.г. Волатильность лотов формата «студии» связана с их небольшим количеством в экспозиции, при достаточно высоких темпах продаж.

Рост цен в первом квартале 2024 г. совпал с ростом популярности и вводом нового предложения квартир и студий малой площади в некоторых жилых комплексах: Консул, Альпенштадт, Белый сад, Стерео, Невский парк, Русская Европа, Суздальский, Цветной бульвар, История, Левада, Дом на Пушкина и ЖК по ул. Космодемьянской.

Диапазон бюджетов квартир в экспозиции

Доля квартир с бюджетом до 4 млн. руб. составляет более 12%, Наибольший объем предложения в Калининграде, около 75%, сконцентрирован в ценовом диапазоне до 7 500 000 рублей.

Средняя цена 1 кв.м. квартир в новостройках на 1 февраля 2024 г. составляет 122 875 руб. По итогам 2023 г., средний бюджет покупки жилья составил – 6 657 028 руб.

«Наиболее динамично развивающимся сегментом на Калининградском рынке жилья являются апартаменты. Помимо покупательского интереса к недорогому жилью, хотя апартаменты не всегда дешевле квартир, динамичный рост интереса к сервисным апартаментам, дающим возможность получать стабильный доход в перспективном туристическом регионе, взаимодействуя лишь с управляющей компанией, находит большое количество потенциальных инвесторов. Складывающиеся условия, вероятно, побудят некоторых застройщиков скорректировать планы и проекты таким образом, чтобы максимально использовать эти возможности. При том, что апартаменты реализуют в более «курортных» локациях, туристическая привлекательность Калининграда позволяет ожидать спрос на такую недвижимость и в самом городе. Также, учитывая «нежилой» характер застройки, девелоперы более свободны в выборе подходящих площадок», - Денис Зыков.

Прогнозы

• Перераспределение части спроса из массового «комфорт» класса в сторону «эконом». Относительная устойчивость «бизнес» класса.

• Стагнация рынка в целом и снижение спроса в наиболее массовых сегментах. Перераспределение основного внимания покупателей к  более доступному жилью, сокращение средних площадей продаваемых лотов.

• Рынок жилья близок к порогу насыщения, с учетом целевых показателей обеспеченности жильем. Факторами перспективного развития жилого строительства могут стать прирост миграции в регион и изменения структуры жилья в городе – улучшение жилищных условий, замена устаревшего жилфонда на новый.

• Роль апартаментов относительно объемов жилого строительства останется небольшой.

• Устойчивый тренд на покупку курортной недвижимости, апартаментов на береговой линии. Прежде всего на небольшие лоты. Интерес к рекреационному жилью и апартаментам.

• Тренд на покупку квартир и апартаментов иногородними жителями в силу пока меньшей стоимости жилья, чем в большинстве регионов РФ, в том числе в силу инвестиционной привлекательности.

• Улучшение сервиса и инфраструктуры новых проектов для жителей.