Аналитика рынка офисной недвижимости, Казань | Июль 2024

Консультанты IDEM оценили рынок офисной недвижимости в г. Казань

Казань в цифрах

Казань, столица Республики Татарстан – крупнейший город Приволжского федерального округа с населением 1,319 тыс. чел., один из самых значимых экономических центров России.

По итогам 2023 года, столица Татарстана заняла 4-ое место среди городов-миллионников в рейтинге «Индекс качества городской среды» по версии Минстроя РФ, а также 22-е место в рейтинге «РИА Новости» среди городов России по уровню зарплат. Средняя заработная плата в городе по данным на декабрь 2023 г. составила 77,5 тыс. руб.

Рынок офисной недвижимости Казани

По своей структуре рынок офисной недвижимости Казани может считаться развитым – доля бизнес-центров «А» класса составляет почти четверть от общего объема рынка. На июль 2024 г. консультанты выделяют 58 качественных объектов совокупной арендопригодной площадью 413 тыс. кв.м в классах «А», «В» и «В+». Класс «С» для анализа не учитывается.

«За последние два года на фоне растущей деловой активности и отсутствия ввода новых офисных площадей наиболее востребованными на рынке являются бизнес-центры высокого класса – «А» и «В+». Их доля в совокупности составляет 36%. Отдельно стоит отметить, что не все бизнес центры Казани класса «А» в полной мере ему соответствуют и смогли бы пройти официальную классификацию РГУД», - комментирует Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

Обеспеченность качественными офисными площадями составляет 313 кв.м/1000 чел., что является довольно высоким показателем для городов-миллионников при среднем уровне в 250-300 кв.м/1000 чел. Однако, учитывая особенности Казани, целевой показатель обеспеченности может достигать 400-450 кв.м/1000 чел.

Динамика развития рынка офисной недвижимости Казани

До 2016 года рынок офисной недвижимости Казани развивался довольно плавно. Ежегодно вводились новые бизнес-центры. Наибольший прирост площадей наблюдался в 2006 (+23%) и в 2013 (+28%) годах. После 2016 года развития рынка значительно замедлилось – за последние 8 лет было введено лишь 4 офисных центра суммарной площадью 46 558 кв.м (+13%).

Дефицит офисных площадей постепенно нарастал ввиду отсутствия нового предложения. После 2020-2022 г., когда рынок в значительной степени трансформировался на фоне кризисов и последующего роста деловой активности в 2023-2024 г., дефицит лишь усилился. После пандемии у многих компаний значительно увеличились требования к качеству объектов, что поспособствовало росту спроса на А-класс. Консультанты IDEM полагают, что рынок может «переварить» еще около 100 тыс. кв.м. за ближайшие три года.

К 2025 году планируется ввод двух крупных проектов БЦ, которые дадут рынку около 15 тыс. м.кв., но и это не устранит сложившийся дефицит, однако рынок частично сбалансируется. В общей сложности, до конца 2026 г. на рынок будет выведено порядка 30 тыс. кв.м площадей, которые, по оценке аналитиков IDEM, будут поглощены за год.

Структура бизнес-центров по классам

Бизнес-центры класса «А» в общей структуре рынка занимают 24% и представлены довольно крупными объектам, средняя площадь которых 11-12 тыс. кв.м. Наибольшую долю рынка занимают объекты класса «В» (64%), их средняя площадь  6-7 тыс. кв.м.

Все классы демонстрируют низкий уровень вакансии – менее 1-2%, что заметно ниже нормального показателя для ротации. На таких рынках довольно быстро растут арендные ставки. Наибольший дефицит прослеживается в классах «А» и «В+» – предложения в соответствующих объектах практически отсутствуют.

«Рынок города обладает большим потенциалом для развития новых девелоперских проектов в высоком классе», - Денис Зыков.

Распределение  бизнес-центров  по районам города

Аналитики IDEM выделяют 2 основных локации на карте города с наибольшей концентрацией бизнес-центров – территория около станции метро Кремлевская и восточный берег оз. Нижний Кабан. Несмотря на то, что в городе сложилась центрированная система размещения бизнес-центров, за последние несколько лет отмечается явная тенденция к постепенной децентрализации. Одной из причин этого является ограниченное количество локаций в центре для реализации новых проектов, меньшая загруженность дорог на периферии, а также возможность организации вместительной парковки в новых объектах.

По мере удаления от делового центра плотность размещения бизнес-центров существенно снижается. В Советском районе города большое количество офисных площадей, однако, все объекты расположены на значительном удалении друг от друга. Стоит обратить внимание, что большинство БЦ класса «А» также располагается в удалении от центральной части города, что еще раз подтверждает факт децентрализации.

Ставки аренды

Текущее предложение офисов «А» класса не сможет закрыть сформировавшийся спрос. Главным условием уже является не локация, а уровень качества объекта, техническая оснащенность, комфорт общих зон, транспортная доступность, наличие и удобство парковки. Дополнительно на цену влияют видовые характеристики.

Офисы А класса представлены только в двух районах города, где отмечены самые высокие средневзвешенные ставки аренды – в Вахитовском (2433 руб./кв.м/мес.) и Советском (1826 руб./кв.м/мес.).  

В офисной недвижимости «В» класса наиболее высокие ставки в запрашивают в Ново-Савиновском районе (1291 руб./кв.м/мес.). Далее следуют Вахитовский (1116 руб./кв.м/мес.), Московский (1092 руб./кв.м/мес.) и Советский (1015 руб./кв.м/мес.) районы. В аутсайддерах Приволжский (894 руб./кв.м/мес.) и Кировский (550 руб./кв.м/мес.).

Острый дефицит площадей и децентрализация повлекли за собой существенный рост арендных ставок даже на периферии города, где предложение в новых качественных проектах достигает 3-3,5 тыс. руб./кв.м и сделки активно происходят. Ожидается, что новые объекты будут заполнены еще до ввода в эксплуатацию практически на 100% по высоким ставкам.

На июль 2024 г. разрыв в средних ставках экспозиции между объектами «А» (2337 руб./кв.м) и «В+» (1377 руб./кв.м) классов составляет 62%, что не типично для рынка офисной недвижимости в городах-миллионниках и говорит об огромном дефиците именно в А-классе.

Парковочный индекс

Обеспеченность парковочными местами в среднем по городу, если рассматривать все БЦ, находится на довольно низком уровне – 1,32 м/м на 100 кв.м.

В центральной части города, при плотной застройке, парковочный индекс в среднем 1,25 м/м на 100 кв.м. Уровень обеспеченности машиноместами в объектах на периферии превышает показатель центра города и составляет около 1,5-1,6 м/м на 100 кв.м. В отдельных бизнес-центрах он достигает 2 и более м/м на 100 кв.м, что и является драйвером к децентрализации. В подобных локациях возможно приобрести участки по сравнительно невысокой цене и реализовать инвестиционно-привлекательный проект. Спрос и реальные сделки подтверждают данную тенденцию.

Наибольшая доля обеспеченности парковочными местами в объектах «А» класса, где прослеживается зависимость ставок аренды от парковочного индекса. Бизнес-центры класса «А», построенные до 2014 г. в деловом центре города преимущественно имеют парковочный индекс ниже 1,3-1,5. В классах «В» и «В+» подобная зависимость не наблюдается.

«В современных объектах высокого класса на 100 квадратных метров площадей приходится около 2 машиномест. Среди этих бизнес-центров прослеживается заметная тенденция – обеспеченность парко-местами становится одним из основных критериев ликвидности. В скором времени это перестанет являться фактором отстройки от конкурентов, а станет обязательным и естественным критерием качественного проекта», – Денис Зыков.

Лидеры рынка

Среди бизнес-центров Казани выделяется явный лидер рынка с загрузкой 100% – БЦ «Urban».

• БЦ «Urban» (GBA=20 тыс. кв.м, GLA=12 тыс. кв.м) – располагается в деловом центре города по адресу ул. Островского, 98. По мнению IDEM, является наиболее качественным из всех действующих БЦ в Казани. Официально классифицирован, как класс «А». Экспонируется по ставкам  3000-3500 руб./кв.м/мес. Открыт в 2019 г.

До конца 2024 г. будет введено еще несколько БЦ, которые в данный момент находятся в финальной стадии реализации:

• МФК «ART-центр» (GBA=39 000 кв.м, GLA=7 300 кв.м) – многофункциональный комплекс в ЖК «Арт Сити» с деловым центров «А» класса. По оценке консультантов после открытия станет наиболее качественным ТОЦ в своем районе. Ожидаемые ставки аренды: 2300-3000 руб./кв.м/мес. Адрес: перекресток ул. Николая Ершова и ул. Разведчика Ахмерова.

• МФК «UNO» (GBA=12 900 кв.м, GLA=7 800 кв.м) – многофункциональный комплекс с бизнес-центром «А» класса, торговой галереей и жилой функцией. Ожидаемые ставки аренды: 2400-3000-3500 руб./кв.м/ мес. Адрес: ул. Сибгата Хакима.

Это современные объекты, которые зададут новые тренды, подтвердят факт успешной децентрализации и, вероятно, спровоцируют повышенное внимание девелоперов к подобным проектам.

Выводы экспертов:

• В Казани наблюдается явный дефицит качественных офисных площадей. Существующий уровень предложения гораздо ниже реального спроса, в  то время, как рынок города может поглотить еще более 100 тыс. кв.м. качественных офисных площадей. Особо острый дефицит наблюдается именно среди БЦ «А» класса.

• Многие из представленных бизнес-центров «А» официально не классифицированы и не соответствуют заявленному уровню.

• Подтверждается факт децентрализации рынка – главным критерием высокого спроса при высокой цене является не близость к центру города, а качество объекта, уровень доступности и вместительность паркинга.

• После вывода на рынок новых современных объектов в 2024 году консультанты ожидают существенное изменение и переосмысление арендных ставок: разрыв между ставками аренды на лучшие и комфортные объекты и устаревшие БЦ станет еще больше, что в среднесрочной перспективе повлечет волну реконцепций устаревших объектов и появление новых, в том числе путем перепрофилирования объектов другого назначения.

• Учитывая факт децентрализации и более низкие цены на периферии города, вероятно появление новых проектов в удалении от центра.

• На текущий момент одним из важных  критериев популярности проекта является вместительность паркинга. Текущая норма по рынку для А-класса составляет около 2-2,1 м/м на 100 кв.м. Вероятно, это значение будет только расти.

• В ближайшей перспективе спрос на высокий класс не будет удовлетворен. Проекты, которые будут реализованы в ближайшие 2-3 года, «снимут сливки». Вероятно, с насыщением рынка, он будет постепенно приходить к балансу. Прогнозировать какое-либо снижение арендных ставок не стоит, но замедление темпов их роста на фоне появления нового предложения – вероятно.

• При разработке концепции бизнес-центра важно учитывать долгосрочные тренды и работать на опережение, так как появление новых более качественных объектов может значительно изменить текущую ситуацию на рынке и повлиять на существующие арендные ставки. При долгосрочном планировании следует изначально продумывать более высокие технические показатели объекта, ликвидные форматы офисов, вместимость паркинга, гибкие пространства, сервис и коммерческую инфраструктуру.

  ---

Консультанты IDEM ежегодно разрабатывают не менее 20 концепций многофункциональных и бизнес-центров в различных городах РФ, проводят глубокий анализ рынка для прогнозирования спроса и создания ликвидного объекта недвижимости с учетом глобальных и локальных трендов, просчитывают риски девеломента и готовят развернутое техническое задание на проектирование.