Аналитика рынка торговой недвижимости, Пермь | Июль 2024

Консультанты компании IDEM оценили перспективы развития качественной торговой недвижимости в г. Пермь.

Пермь в цифрах

Пермь – крупный многоотраслевой промышленный, научный и культурный центр Урала, административный центр Пермского края. Город-миллионник с 1,027 тыс. жителей и 15-ый по численности населения город России.

По итогам 2023 года Пермь заняла 7 место среди крупнейших городов России в рейтинге «Индекс качества городской среды» по версии Минстроя РФ, а также попала в список «30 лучших городов России» по версии Forbs.

За первое полугодие 2024 г. средняя заработная плата в городе составила 78 120 руб., что на 3% меньше, чем в среднем по России.

Оборот розничной торговли за 2023 г. по крупным и средним предприятиям – 217,5 млрд. руб. или 212,6 тыс. рублей/чел.

Рынок торговой недвижимости

По данным систем Яндекс и 2GIS в Перми насчитывается 202 действующих объекта торговой недвижимости. Из них только 21 торговый центр консультанты IDEM считают качественными. Полезная площадь этих ТЦ – 406 тыс. кв.м.

Доля качественных ТЦ в городе довольно низкая, оценивается консультантами IDEM в 1/4 всех площадей. Обеспеченность торговыми площадями в 397 кв.м/1000 жителей также является низкой и не свойственной городам-миллионникам.

«Такую ситуацию чаще всего мы наблюдаем на юге России. Но стоит отметить высокий потенциал Перми для девелопмента, что ярко демонстрирует уровень вакансии в ТЦ, не превышая 5%», - прокомментировал Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

Динамика развития рынка торговой недвижимости Перми

В целом, рынок торговой недвижимости в Перми развивался дискретно. В 2004 году в эксплуатацию были введены сразу несколько ТЦ, после чего новых крупных объектов не появлялось 17 лет. Дефицит и сформированный спрос открыли перспективную нишу и за последние 3 года было выведено сразу два крупных объекта (ТРЦ «Планета», GLA=40 тыс. кв.м, супер-окружной, 2022 г. и ТЦ «Эспланада iMall», GLA=83 тыс. кв.м, супер-региональный, 2021 г.), рынок сразу прибавил 48%.

В городе еще есть потенциал для ввода как минимум 80 тыс. кв.м торговых площадей до насыщенности рынка в 450 кв.м/1000 чел. (средний уровень обеспеченности).

На фоне низкой обеспеченности, рынок Перми можно назвать развивающимся, но не характерным для городов-миллионников. Большая  доля некачественных площадей свойственна, преимущественно, региональным городам.

На таком рынке новые проекты районного и микрорайонного значения должны прорабатываться довольно тщательно, так как они попадают под давление конкурентных объектов старого формата и помещений стрит-ритейла. Это касается и дизайна, и тенант-микса, и четко таргетированной концепции.

Аналитики IDEM полагают, что в городе сохраняется перспектива для строительства проектов ТЦ или МФК окружного значения и регионального масштаба. Однако в текущих рыночных условиях реализация таких объектов маловероятна.

«При сохранении подобного баланса и низкого уровня вакансии в новых торговых центрах мы прогнозируем рост ставок в среднесрочной перспективе именно в качественных объектах недвижимости», - Денис Зыков.

Обеспеченность торговой недвижимостью по районам города

Аналитики IDEM отмечают серьезный дисбаланс в обеспеченности качественными торговыми площадями по районам города. Несмотря на перенасыщение Ленинского района, торговые центры там хорошо функционируют в силу большого количества «дневного» населения и высокого уровня деловой активности. В городе явно прослеживается «центрическая система».

Индустриальный район начинает активно развиваться  – помимо торговых центров на рынке появляются проекты бизнес-центров. Это говорит о формировании в городе определенного тренда на децентрализацию. Стоит отметить также, что остальные районы Перми имеют высокий потенциал для появления новых проектов торговой недвижимости.

Структура рынка торговой недвижимости Перми

В Перми сложилась достаточно не типичная картина для рынка города-миллионника в вопросе распределения торговых центров по типу. Супер-региональные и региональные объекты, которые обычно формируют 45-60% рынка, в Перми в совокупности образуют лишь 33% площадей.

В среднесрочной перспективе, аналитики допускают возможность появления еще одного супер-регионального или регионального торгового центра на периферии. Однако для успешного развития такого объекта в районе должны активно реализовываться проекты КРТ.

Современные ТЦ в Перми

Консультанты IDEM выделили два новых и уже популярных торговых центра в Перми. Данные объекты были отобраны в силу совокупности факторов: их влияния на рынок города, посещаемости, характеристик местоположения, зоны обслуживания, ассортимента и лояльности жителей города.

• ТЦ «Эспланада iMALL» (GBA = 86 тыс. кв.м, GLA = 40 тыс. кв.м) – супер-окружной торговый центр с уникальным подбором арендаторов, расположенный в самом центре Перми. Введен в эксплуатацию в феврале 2022 г. Находится по адресу – г. Пермь, ул. Петропавловская, 73А.

• ТРЦ «Планета» (GBA = 150 тыс. кв.м, GLA = 83 тыс. кв.м) – первый в Пермском крае торгово-развлекательный центр супер-регионального формата. Ввод в эксплуатацию – 2021 г. Находится по адресу – г. Пермь, ш. Космонавтов, 162Б

Перспективы рынка

Аналитики IDEM полагают, что рынок торговой недвижимости в городе продолжит активно развиваться. Но в ближайшие несколько лет планируется ввод  всего лишь 18-19 тыс. кв. м площадей, что не покрывает запросов города.

Брокеры IDEM провели переговоры более чем с 50 федеральными торговыми сетями и выяснили, что 80% из опрошенных планируют свое активное развитие в Перми и находятся в поиске качественных торговых площадок, которые на данный момент отсутствуют. Среди них – спортивные товары, бытовая техника и электроника, товары для детей и fashion-сегмент.

Выводы и прогнозы:

• На рынке наблюдается значительный спрос и интерес со стороны крупных федеральных сетей. Однако для дальнейшего развития остается актуальной проблема дефицита качественных торговых площадей.

• В ближайшем будущем на рынке г. Пермь не планируется ввод новых крупноформатных объектов торговой недвижимости. Продолжит формироваться отложенный спрос. Вероятно появление новых проектов ТЦ, в том числе окружного значения. Однако текущая ставка рефинансирования замедлит реализацию девелоперских проектов.

• Выявлен тренд децентрализации развития города, потенциал для появления новых проектов в районах города, которые на данный момент малообеспечены торговыми площадями.

• Потенциал города – по меньшей мере, еще 80 тыс. квадратных метров качественных торговых площадей до достижения первого порога насыщения рынка.