Как превратить потенциал территории в востребованный курортный продукт?

Почему одни территории становятся точками притяжения для туристов и инвесторов, а другие, обладая не меньшим природным потенциалом, так и не превращаются в востребованные курорты? Об этом рассказала Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг, на Всероссийском жилищном конгрессе.

Дело не только в уникальности места. Важнее понять, какие ресурсы здесь есть, кому они могут быть интересны и как объединить их в продукт, за который люди готовы платить.

Интерес к активному долголетию, профилактике заболеваний и качественному восстановлению меняет запрос на курортную недвижимость. Люди всё чаще ищут не просто отдых, а возможность улучшить сон, снизить уровень стресса, восстановить силы и поддерживать физическую активность.

Но сам по себе тренд не определяет концепцию проекта. У каждой территории свой набор возможностей, своя аудитория и своё конкурентное окружение. Поэтому девелоперу важно не копировать популярные форматы, а найти продукт, который будет востребован именно в этой локации.

«В IDEM мы рассматриваем территорию как совокупность взаимосвязанных ресурсов — её капитал. Это не только термальные источники, минеральные воды, лечебные грязи и природные ландшафты, но и климат, культура, медицинские компетенции, инфраструктура, человеческие ресурсы и сложившаяся специализация места», - Екатерина Гресс.

Задача консультанта — исследовать эти ресурсы, определить их ценность для целевой аудитории и собрать из них продуктовую концепцию, которая отвечает потребностям рынка и инвестиционной логике проекта.

Карелия: как создать курортный продукт на основе природного потенциала

В одном из проектов в Карелии, недалеко от Сортавалы, перед нами стояла задача определить, как раскрыть потенциал территории на берегу Ладожского озера и превратить её природные преимущества в востребованный курортный продукт. 

Участок обладал выразительными исходными характеристиками: лес, вода, северные пейзажи, тишина и возможность уединённого отдыха. При этом здесь не было традиционных лечебных ресурсов, таких как минеральные воды или лечебные грязи. 

Для нас было важно не ограничиваться оценкой природной привлекательности места. Мы исследовали рыночный контекст, туристическое поведение и возможности территории, чтобы понять, какой сценарий пребывания может стать основанием для проекта.

В частности, средняя продолжительность пребывания в Сортавале составляла около двух ночей. Это наблюдение позволило поставить вопрос: что может мотивировать гостя остаться здесь дольше и сделать само пребывание самостоятельной ценностью, а не только остановкой на маршруте?

В результате мы рассматривали продукт не просто как гостиницу в красивом месте, а как пространство для восстановления, снижения стресса, активного отдыха и цифрового детокса. Природные преимущества территории получили продолжение в прогулочных маршрутах, водных активностях, контакте с окружающим ландшафтом и знакомстве с местной культурой. Эту идею должна была поддержать соответствующая инфраструктура — от размещения в гостинице и коттеджах до SPA и банных пространств, гастрономии и зон отдыха.

«Принципиально здесь то, что ни один из этих элементов сам по себе не формирует полноценный продукт. Его создаёт сочетание ресурсов, функций и сценариев пребывания, которое отвечает определённому запросу аудитории», - Екатерина Гресс.

Этот пример показывает, что отсутствие традиционных лечебных факторов не означает отсутствия курортного потенциала. Иногда ключом к созданию продукта становится не уникальный природный ресурс, а грамотная комбинация ландшафта, услуг, инфраструктуры и впечатлений.

Почему важно исследовать территорию целиком

В Карелии мы искали, как на основе природных условий и анализа рынка сформировать новый сценарий пребывания, который мог бы стать основой курортного продукта. Отправной точкой стало не заранее выбранное решение, а исследование: возможностей места, потребностей людей, конкурентного окружения и перспектив использования продукта.

Для девелопера такой подход важен и с продуктовой, и с инвестиционной точки зрения. Он помогает определить, какие функции действительно нужны, какие характеристики могут создать конкурентное преимущество и во что стоит инвестировать на этапе проектирования. Иногда результатом становится новый формат курорта, иногда — изменение квартирографии или планировочных решений, которые при относительно небольших затратах способны повысить удобство и привлекательность объекта для целевой аудитории.

«Поэтому мы не рассматриваем курортный девелопмент исключительно как работу с природными лечебными ресурсами или следование трендам. В центре внимания всегда должен оставаться конкретный продукт: для кого он создаётся, какую потребность закрывает и за счёт чего будет востребован», - Екатерина Гресс.

В IDEM мы соединяем исследование территории, анализ аудитории и конкурентов, разработку концепции и оценку её инвестиционной логики. Наша задача — увидеть не только то, чем территория обладает сегодня, но и то, какие возможности открываются, если правильно объединить её ресурсы и интересы будущих пользователей.

Ресурс территории — это потенциал. Продукт рождается тогда, когда этот потенциал находит своё применение.