Рынок торговой недвижимости: Казань | сентябрь 2025

Консультанты компании IDEM-консалтинг провели анализ рынка торговой недвижимости в г. Казань.

Рынок торговой недвижимости

По данным аналитиков IDEM-консалтинг, по состоянию на III квартал 2025 г., в Казани действует 16 качественных торговых центров, GLA 475 тыс. кв.м.

Доля качественных ТЦ в городе довольно низкая, оценивается консультантами в 29% от всего объема торговых площадей. Прежде всего, это связано с «выходом в тираж» многих объектов. Реконцепции небольших ТЦ не проводятся, обновился только «монстр» рынка – СТЦ «Мега». Следующие на очереди ТРК «Кольцо» и ТЦ «Республика». ТОЦ «Suvar Plaza» и ЦУМ сейчас находятся в стадии реконструкции, после которой сменят функции на офисную и досуговую соответственно. ТРЦ «Франт» в конце июля 2025 г. заявил о проведении реконструкции третьего этажа.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Казани довольно низкая – 357 кв.м/1000 жителей.

«Казань остается одним из перспективных городов для ТЦ. Однако, учитывая большой объем всех торговых площадей в городе и насыщенность рынка, концепцию стоит очень тщательно проработать. Яркий пример успешного старта – «АРТ центр» – многофункциональный комплекс в Казани, концепцию которого мы разработали на основе очень глубоких исследований, в том числе глубокого анализа целевой аудитории», - прокомментировал Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

Для городов-миллионников граница высокой конкуренции, составляет порядка 450 кв.м на 1000 человек. По уровню обеспеченности Казань пока уступает сопоставимым по численности населения городам – Нижнему Новгороду (536 кв.м/1000 чел.), Ростову-на-Дону (502 кв.м/1000 чел.), Екатеринбургу (549 кв.м/1000 чел.). При этом, показатели в столице Татарстана близки, например, к уровню развития рынка торговой недвижимости Новосибирска – 330 кв.м на 1000 жителей.

В Нижнем Новгороде доля качественных площадей составляет 38% от общего объёма, в Екатеринбурге — 34%. В Перми, где рынок находится в стадии трансформации и постепенно развивается в сторону более качественных объектов, этот показатель ниже — 23%.

Динамика развития рынка торговой недвижимости Казани

Рынок качественной торговой недвижимости Казани развивался дискретно. Существенный рост произошёл в 2004–2006 годах, когда в эксплуатацию было введено сразу несколько крупных объектов — СТЦ «МЕГА», ТРЦ «Парк Хаус» и ТРК «Тандем». Последним из наиболее значимых объектов, оказавшим влияние на рынок, стал ТРЦ «KazanMall», запущенный в 2020 году.

На сегодняшний день ключевыми игроками рынка являются: ТРЦ «KazanMall», СТЦ «МЕГА», ТРЦ «Парк Хаус», а также ТРК «Тандем» и ТРЦ «Южный». Эти объекты формируют основные покупательские потоки в городе.

Средний возраст качественных ТЦ в Казани составляет 14,5 лет, а большинство значимых объектов построены более 15 лет назад. Схожая ситуация наблюдается в Нижнем Новгороде и Перми – массовый ввод ТЦ пришелся на период 2006-2015 годов, средний возраст большинства качественных торговых центров уже достигает 18 лет. Противоположная ситуация в Тюмени и Калининграде, где рынки развивались более равномерно, обеспечивая плавный ввод.

Часть из них перестала соответствовать современным стандартам и вышла из состава «качественных». В ответ на это ряд ТЦ уже запустил реновацию или полную реконцепцию. Однако процесс обновления пока идет медленно.

«Действительно качественных ТЦ в городе – единицы. В этих условиях, концептуально проработанный и профессионально спланированный торговый центр сможет быстро переключить на себя покупательский интерес», - Денис Зыков.

Структура рынка качественной торговой недвижимости Казани

В Казани не совсем типичное деление распределение торговых центров по типу для города-миллионника. Доля суперрегиональных и региональных объектов, которые обычно формируют 45-60% рынка, в Казани достигает верхней границы нормы – 60%.

Это создает высокий уровень конкуренции среди крупных игроков и делает реализацию в городе новых проектов регионального или суперрегионального масштаба рискованной.

В то же время, Консультанты отмечают значительный потенциал для развития качественных районных ТЦ, на долю которых на текущий момент приходится лишь 17% рынка.

Обеспеченность торговой недвижимостью по районам города

Город условно разделён две части – Южную и Северную. Поэтому уровень обеспеченности качественной торговой недвижимостью целесообразно оценивать в этом разрезе.

Южная часть (Советский, Вахитовский и Приволжский районы):

• Советский район — самый насыщенный, здесь работают 6 из 16 качественных торговых центров, а это 45% от общей доли площадей города;

• Вахитовский район — благодаря расположению в историческом, административном и деловом центре, а также большой доли «дневного» населения и туристов, торговые центры востребованы и имеют высокий трафик посещаемости даже в будние дни. В районе действует сразу 2 качественных объекта – ТРК «Кольцо» и ТЦ «Республика».

Обеспеченность качественными торговыми площадями Южной части города уже превысила зону насыщения в 450 кв.м/1000 чел.

Северная часть (Московский, Кировский, Авиастроительный и Ново-Савиновский районы) существенно недообеспечена качественной торговой недвижимостью. Наибольший потенциал — в Кировском и Авиастроительном районах.

«Такое территориальное деление оказывает влияние на покупательское поведение – жители выбирают ближайшие крупные ТЦ в «своем районе». Активное развитие проектов КРТ и застройка новых микрорайонов создают предпосылки для реализации современных ТЦ, особенно в составе жилых комплексов», - Денис Зыков.

Уровень вакансии: распределение спроса и предложения

Средний уровень вакансии в качественных торговых центрах Казани находится в границах нормы и составляет около 7%, что говорит об отсутствии жесткого дефицита торговых площадей.

Наименьшая вакансия зафиксирована в региональных ТЦ (до 5%) и объектах районного значения (5,4%).

В масштабах города наибольшие показатели вакансии (10-15%) отмечаются в ТРЦ «Frant» и ТРК «Кольцо». СТЦ «МЕГА», с учетом закрытых ранее магазинов IKEA и OBI, имеет более 30% вакантных площадей (без учета этих площадей вакансия составляет около 5%).

«Вакансия ниже 5% указывает на ограниченные возможности для ротации арендаторов и сигнализирует о дефиците качественных площадей, создавая потенциал для запуска новых проектов. Однако ограниченный круг международных брендов и федеральных ритейлеров сдерживают темпы развития рынка», - Денис Зыков.

Средние ставки аренды в качественных ТЦ Казани

Средняя арендная ставка в качественных ТЦ Казани для помещений площадью 100–150 кв. м на первом этаже составляет около 2800 руб./кв.м в месяц (без НДС).

В торговых галереях новых качественных ТЦ окружного и регионального значения арендные ставки для помещений площадью 100 кв.м на первом этаже варьируются в диапазоне от 2200 до 4500 руб./кв.м в месяц (без НДС).

Для районных торговых центров арендные ставки находятся в пределах 1500-2500 руб./кв.м в месяц (без НДС).

Перспективные торговые центры Казани

В среднесрочной перспективе к реализации заявлено сразу несколько крупных проектов:

• МФК «ЯР Парк» – многофункциональный комплекс на берегу р. Казанки, состоящий из 13 корпусов. В составе: отель 5*, апартаменты «бизнес» и «премиум» класса, офисный центр, а также молл с конгресс-центром, фитнес-центром, выставочными площадями и ресторанами. Площадь комплекса составит порядка 300 тыс. кв.м. Первую очередь планируется завершить в 2028 г.

• МФК «Умарта» – пятиэтажный мультифункциональный комплекс на ул. Подлужная, площадью 20 тыс. кв.м. При реализации проекта будет сохранена пешеходная проницаемость территории и доступность набережной.

• ТРЦ «ТАТА MALL» – проект общей площадью порядка 240 тыс. кв.м. Проект несколько раз замораживался, в 2020 г. стало известно о планах по возобновлению строительства. Реализация была запланирована в 2 этапа: 1-ая очередь – центр здоровья и отдыха «Казанские термы» и культурно-развлекательный комплекс «Ивент-холл», 2-ая очередь – торгово-развлекательный комплекс «ТАТА». Но на текущий момент движение по проекту снова приостановлено, вероятность его реализации даже к 2030 году можно оценить как низкую.

К 2028 году, в случае реализации первых двух запланированных объектов в заявленном формате, обеспеченность города качественными торговыми площадями достигнет 420 кв.м/1000 человек. Это приведёт к усилению конкуренции на рынке и потребует более эффективных стратегий управления от новых и уже действующих игроков.

Выводы и прогнозы:

• Рынок качественной торговой недвижимости Казани имеет довольно высокий потенциал для роста и реализации качественных профессиональных проектов;

• По оценке аналитиков IDEM-консалтинг, при текущем уровне обеспеченности качественными торговыми площадями в 357 кв.м/1000 чел., рынок в среднесрочной перспективе может поглотить еще около  100-130 тыс. кв.м. торговых площадей. Ввиду большого количества устаревших объектов», высокий потенциал для развития будут иметь только профессиональные, продуманные проекты.

• Наиболее интенсивное развитие рынка качественной торговой недвижимости города происходило до 2007 года, когда в эксплуатацию был введен основной объем крупных торговых центров. Дальнейшее развитие рынка будет происходить, в том числе, за счет реконструкции, реконцепции и реновации устаревших объектов, доля которых в Казани довольно высокая.

• В Казани высокое влияние объектов регионального и суперрегионального масштаба. Зоны обслуживания крупных торговых центров покрывают весь город и прилегающие к нему населенные пункты, в результате чего окружные ТЦ города находятся под существенным конкурентным давлением.

• В городе выявлен значительный потенциал для развития районных ТЦ на активно осваиваемых территориях, где ведется масштабное жилищное строительство;

• В случае реализации в заявленном формате МФК «Яр Парк», он окажет существенное влияние на рынок качественной торговой недвижимости города. В долгосрочной перспективе, если будет реализован еще и ТРЦ «ТАТА Mall», а обеспеченность качественными площадями превысит порог 450 кв.м на 1000 жителей, существующие ТЦ столкнутся с ускоренным оттоком покупателей, что повлечет за собой ротацию арендаторов. В этих условиях как новые, так и действующие торговые центры будут вынуждены активно бороться за внимание покупателей и арендаторов, усиливая свои концепции и маркетинговые стратегии.