Инфраструктура решает: четыре тренда коммерции в ЖК, которые определят рынок в ближайшие пять лет

С 21 по 23 октября в Москве проходит Международный форум устойчивого развития городов. Мероприятие, объединившее более 1000 участников из 45 регионов России, стало ключевой площадкой для обсуждения человекоцентричного развития территорий, комплексного развития (КРТ) и внедрения ESG-принципов в девелопмент.

В насыщенной деловой программе форума, посвященной поиску баланса между экономикой, экологией и социальными интересами, в качестве спикера выступила Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг. В рамках экспертной дискуссии она представила доклад «Трансформация коммерческой среды современных ЖК», основанный на свежих данных исследований региональных рынков. Статус мероприятия позволил вывести разговор на стратегический уровень.

«Коммерческая инфраструктура начинает подниматься в топе аргументов у покупателей все выше и становится одним из ключевых факторов выбора. За последние пять лет ее доля в крупных проектах выросла с 3% до 7–8%. Инфраструктура становится динамичной и социальной: мы видим двукратный рост доли общественного питания и услуг.

Но самый главный тренд — это сценарный подход. Мы все чаще в разработке концепций переходим от простого определения объема площадей к тонкой настройке под образ жизни покупателя: для семей с детьми проектируются детские центры, для фрилансеров — коворкинги, для профессионалов — быстрые сервисы в лобби. Сегодня инфраструктура проецируется на стиль жизни вплоть до выбора конкретных брендов арендаторов», — подчеркнула Екатерина Гресс.

Выступление Екатерины Гресс было сфокусировано главным образом на переходе от простого набора коммерческих площадей к управлению сценариями жизни в ЖК. Эксперты IDEM-консалтинг выделяют несколько основных трендов, которые определят вектор развития коммерческой недвижимости в России:

Тренд №1: рост доли коммерции

За последние 5 лет доля коммерческих площадей в крупных проектах комфорт-класса и выше выросла с 3,5% до 7–8%. Это обусловлено трендом на локальное потребление и многофункциональность. Девелоперы увеличили норму с 3% до 5% от общей площади комплекса.

Тренд №2: динамичная структура

Функционал первых этажей меняется быстрее всего. По данным IDEM, доля общественного питания в структуре стрит-ритейла ЖК выросла более чем вдвое — с 3% до 7%. Стремительно увеличивается и доля пунктов выдачи заказов (сегодня 1 ПВЗ приходится на 2000–2200 жителей вместо 3500 ранее), а также услуг красоты и здоровья.

Тренд №3: социальная функция

Коммерция становится драйвером социальных изменений в рамках КРТ. Фитнес-студии, SPA, образовательные студии и частные школы, размещенные в коммерческих помещениях, повышают качество жизни без дополнительной нагрузки на социальную инфраструктуру застройщика.

Тренд №4: сценарный подход

Концепция 15-минутного города. Инфраструктура проектируется не по остаточному принципу, а под график жизни конкретных аудиторий. Спикер подробно детализировала суточные сценарии потребления: от запроса на кофе и выпечку в раннее утро до спроса на винотеки и рестораны в вечернее время выходных.

Ключевой болью девелоперов, озвученной на форуме, стала потеря контроля над концепцией после продажи помещений. В ходе дискуссии Екатерина Гресс отметила, что рынок пока не нашел универсального решения. Инструменты сохранения концепции включают долгосрочные договоры аренды, продажу помещений с жесткими требованиями к профилю арендатора, продажа только конечному бизнесу. Однако наиболее эффективным, но сложным с точки зрения финансовой модели остается путь сохранения помещений и самостоятельного управления и сдачи помещений в аренду с последующей продажей готового арендного бизнеса после 1-2 лет стабильной работы.

«Сегодня рынок стоит перед существенной дилеммой. Единственный способ удержать заявленную концепцию и не допустить ее ___— оставлять помещения в управлении и продавать готовый арендный бизнес. Однако финансовые модели многих девелоперов не выдерживают такого подхода», — добавляет Екатерина Гресс.

Международный форум устойчивого развития городов 2026 проходит под девизом «Интеллект. Человек. Смыслы». Мероприятие, организованное Евразийским центром деловых событий, собрало более 150 спикеров, представителей федеральных ведомств (включая ДОМ.РФ), архитектурных бюро, IT-компаний и финансовых институтов. В центре внимания оказались вопросы мастер-планирования, сохранения исторического наследия, цифровизации строительной отрасли и развития человеческого капитала.

Форум 2026 года подтвердил: создание конкурентоспособного города сегодня невозможно без глубокой проработки микромира жилых комплексов. Коммерческая инфраструктура окончательно перестала быть просто источником арендного дохода, превратившись в главный инструмент борьбы за лояльного жителя.